恶意毁约 法理不容

基本案情

某公司将房产场地等租赁给他方办学，现在学校办得红红火火，赢利可观，该公司看着眼红，遂想毁约，收回房产，自己取而代之。为了达到此种目的，该公司故意找借口拒收租金，妄图造成对方违约的事实。对方在咨询律师后，将租金在公证处进行了提成。该公司向法院起诉，要求解除双方的租赁合同关系。

争议焦点

承租方是否欠缴租金？是否构成根本违约？出租方是否有权单方解除合同？

审理结果

一审法院认为，承租方虽然欠缴部分租金，但不构成根本违约，出租方无权单方解除合同。于是，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，上诉到海南省第一中级人民法院。二审法院进行了公开开庭审理，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，遂判决驳回上诉，维持原判。

办案小结

该案虽是一起简单的租赁合同纠纷，但折射了深刻的社会问题。一、契约精神。在民事领域规范当事人行为的很大一部分就是当事间签订的合同，只有签好了合同，才能预防双方间发生的纠纷。即使纠纷不可避免地产生了，也有了遵照和判断的依据。二、诚信意识。合同是双方约定民事权利和义务的协议，具有“法”的性质。因此，双方签订合同后必须严格遵守。不诚信的行为，既不被道德认可，也不被法律支持。整个社会应该形成讲诚信，守承诺的风气，这样才能保障经济秩序的正常运行，有利于社会的进步和发展。

附：1、《民事答辩状》

2、《一审代理词》

3、《上诉答辩状》

4、《二审代理词》

民事答辩状

答辩人：（略）

被答辩人：（略）

答辩人因被答辩人起诉答辩人租赁合同纠纷一案，提出答辩如下：

一、   答辩人没有任何违约行为，所谓的欠交2009年2000元土地租金款和2010年至2011年租金60000元的事实根本就不存在

被答辩人在起诉状中说声称答辩人拖欠其62000元的租金，要求缴付并支付利息，纯属无稽之谈。答辩人每年都提前如数交纳租金，不存在拖交或欠交租金的任何事实。

根据合同约定，答辩人租赁被答辩人厂房等设施15年，即从2006年12月1日到2021年12月1日止，每年十一月二十八日前缴清当年租金6万元。

从以上约定可以看出，每一个租赁年度是从先一年的12月1日到第二年的12月1日，跨越了二个年份。在这期间只有一个十一月二十八日，也就是第二年的十一月二十八日，根本不会产生歧义。也就是说，每一年度的租金只要在每个年度的第二年的十一月二十八前缴清都是可以的。

合同履行几年来，答辩人一直都是积极主动全面履行的，每年都是早早地就提前将租金交给了被答辩人，根本没有不交、欠交或延期交纳的情况。被答辩人所说的拖交2009年度2000元土地租金的事，不是事实。该笔款项答辩人在2008年11月28日，就随同58000元的厂房、设施建设款一并支付给了承办人蔡诚，蔡也证实确实一起交给了被答辩人。被答辩人所说逾期交纳2010年到2011年的租金的事，也不存在。答辩人为交纳这个年度的租金，早在2010年11月、12月及以后多次电话、短信、当面联系被答辩人，要求交纳租金，被答辩人找种种理由拒收。答辩人也曾于2011年1月4日，按以往的惯例将这笔钱交给承办人蔡诚送交，也未如愿。不得已，答辩人只得于2011年5月5日，向海南省万宁市公证处进行了提成。根据法律规定，答辩人已经履行了其交纳租金的义务。

也就是说，无论是2009年度2000元的土地租金还是2010年到2011年的60000元租金，答辩人都已在规定的时间内如数交给了被答辩人。

从以上事实可以看出，答辩人没有不交、欠交、拖交租金的主观故意，也没有诸如此类的客观行为。反而是被答辩人一再拒收租金，妄图造成答辩人违约的事实，达到解除合同的目的。

二、   被答辩人解除合同的理由不能成立，无权依据《合同法》第九十三条解除合同

被答辩人为解除合同，提出了解除的理由，即《合同法》第九十三条的规定“当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该条款规定了解除合同的二种情况：一是协商解除，二是约定解除。而被答辩人要求解除合同根本就不符合这条法律规定。

首先，答辩人与被答辩人没有就解除合同进行过任何商谈，更没有达成任何解除合同的协议，不符合以上法律规定的第一种情况。

其次，合同条款里虽然有超期一个月交纳租金，被答辩人有终止合同权利的约定，但答辩人从来没有欠交、逾期交纳租金的情况，被答辩人要求解除合同的条件根本不成就，也不符合以上法律规定的第二种情况。

最后，被答辩人希望解除合同，就恶意成就解除条件，但即使被答辩人恶意促成解除条件成就也是无效的。被答辩人为了达到解除合同的目的，故意拒收租金，这是一种明显的恶意促成条件成就的行为。根据《合同法》第四十五条的规定：附终止期限的合同，当事人不正当地促成条件成就的，视为条件不成就，也不能解除合同。

显然，被答辩人根据《合同法》第九十三条的规定要求解除合同是根本不能成立的。

综上所述，答辩人没有任何违约事实，也没有与被答辩人就解除合同进行协商并达成合意，被答辩人要求根据《合同法》第九十三条解除合同不符合法律规定，其恶意毁约的意图明显，请求法院依法驳回其诉讼请求，以维护正常的市场经济秩序。

此致

海南省万宁市人民法院

答辩人：

二0一一年九月二十二日

代理词（一审）

审判长、审判员、人民陪审员：

针对原告方刚才的观点，结合本案的争议焦点，我作为被告的代理人，根据事实和法律，发表如下辩论意见：

一、被告没有欠交和逾期交纳租金的事实，不存在违约

原、被告本着平等自愿的原则，于2006年11月28日签订了租赁《合同书》。合同签订以来，经过了6个年份，跨越了5个年度。被告分别于2006年11月28日、2007年11月7日、2008年12月8日、2009年12月2日交纳了四个年度的租金。第五个年度（2010年12月1日至2011年12月1日）的租金交纳，颇费了一番周折。原告一再拒收，被告迫于无奈，才将该年度的租金在公证处进行了提成。由此可以看出，被告没有欠交租金。

原告说被告欠交2009年2000元的土地租金是否属实？我们用证据说话。首先，被告提供了2008年11月28日，经办人蔡诚从学校领取该年度60000元全部租金的《收款收据》，证实该笔租金学校已经支付。其次，被告还提供了被告于2008年12月8日收取被告58000元所谓厂房、设施投资建设款的《收据》。最后，被告还提供了经办人蔡诚的通话记录，证实其已将2000元交给原告。虽然被告由于某方面的原因没有拿到该2000元的税务发票，但以上证据形成一个完整的证据锁链，证明被告确实已经支付了这2000元钱，而不是如原告所说的欠交。

除了以上证据外，我们还可以从情理和常识上进行分析。1、原、被告约定的租金是60000元，之所以将之分解成“厂房、设施建设款58000元”“土地租金2000元”二部分，明眼人一看就知道，是原告为了少交税款而刻意为之，对被告没有任何意义，根本没有必要分开，被告都是将60000元租金作为一个整体交纳的。2、被告连58000元的大头都交了，不可能拖欠2000元的一个小尾巴，授人以口实。3、被告的学校办得很红火，收入可观，不希望合同解除，更不可能付不起这2000元钱。也就是说，被告欠交2000元既没有主观动机，也没有客观可能。4、按常理，原告收钱的时候少2000元，会当时就提出异议，并及时向被告催收。

由此可以得出结论：不管是从证据上，还是从情理上，都可以充分证明，被告并没有欠交2000元土地租金的事实。

除了上述2000元外，原告想方设法地拒收2010年12月1日至2011年12月1日年度的租金，妄图造成被告违约，达到其解除合同的目的。原告说被告逾期一个月交纳这个年度的租金，这里就涉及到租金交纳期限的问题，看被告是不是逾期交付租金。

关于这一点，合同的约定只有一句话：“每年十一月二十八日前缴清当年以上款项”。在我们看来，这个约定是非常明确的，不应该产生歧义。1、这里的“当年”指的就是每一个租赁年度；2、这个当年里只有一个十一月；3、原告在收取租金时，也对每个租金年度进行了注明，其自己也是心知肚明的；4、被告的租金大部分都没有在先一年的11月28日前交纳，原告都出具票据予以了认可。由此可以看来，对合同的理解应该是：只要在每个租赁年度的11月28日前交清都是可以的，尽管被告每年都是在上半年就早早地交清了租金，但这是其权利，不是其义务，更不是合同约定的截止期限。

本不该产生歧义的条款，原告则作出了别样的解释，说2010年12月1日至2011年12月1日年度的租金不应该在2011年11月28日之前而应该在2010年11月28日之前就交清。这种理解与合同的本意和本案事实是相违背的，是原告的有意曲解。

就算合同约定不严谨、不明确，双方对合同的理解由此产生了分歧和争议，也不是没有解决的办法，《合同法》对此作出了明确的规定。《合同法》第二百二十六条的原文是：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”合同法的上述规定与被告的理解是完全一致的。

因此，不管怎么说，原告说被告逾期交纳一年的租金都是不存在的，所谓的2000元土地租金也早已交了，被告没有违约的任何行为。

二、解除合同的理由不成立，且不符合法律规定的程序，原告无权要求解除合同

合同依法成立就具有法律效力，双方必须严格遵守，这既是道德义务，也是法律义务。如果不符合合同解除的条件，任何一方都不能解除合同。

解除合同有三种方式：一是协商解除，二是约定解除，三是法定解除。

原告要求解除合同的理由是《合同法》第九十三条，也就是协议解除和约定解除。

所谓协议解除，就是合同双方协商一致，达成解除合同的协议。本案的原告、被告从没有就解除合同进行过协商，更不可能达成解除合同的任何协议。所以，原告要求据此解除合同是不能成立的。根据法律规定，协商解除必须有协议，我们没有看到任何这方面的协议。

所谓约定解除，就是根据原合同的约定解除条款进行解除，如果约定的解除条件成就，就可以解除合同。本案的原、被告在订立合同时，虽有一条终止条款，但被告并没有违约欠交租金的事实，因此条件不成就，原告无权要求解除。退一步说，就是解除条件成就了，也应该遵守法律规定的解除程序。根据法律规定，约定解除必须进行书面通知，且通知到达时生效（《合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。）我们也没有看到解除合同的通知。

所以说，原告要求解除合同的二点理由都不成立，且也不符合法律规定的程序，不能行使合同解除权。

解除合同的第三种方式是法定解除，原告没有提，是因为根本就不符合法定解除的五种条件，更不符合法定解除的必要程序，无法依据此种方式解除合同。

总之，原告要求解除合同的理由不成立，程序不到位，无权要求解除合同。

三、诚实信用原则是《合同法》的“帝王条款”，必须得到遵守。原告恶意毁约明显，不应该得到法院的支持

我国《合同法》的立法宗旨和根本目的就是鼓励交易，维护合同的稳定和市场秩序，保障交易的安全，推动社会经济的发展。

合同信守是合同法的重要原则之一。其要义为，依法订立的合同在当事人间具有相当于法律的效力，除依当事人协议或法律规定合同可以变更或解除之外，当事人应当严格遵守合同义务；即使在一方违约时，如未造成另一方订立合同的主要目的难以实现的后果，另一方也不得轻易解除合同。合同信守原则是社会经济对合同法基本要求的集中体现，同时也是合同当事人意思自治的必然要求。

合同既然是双方当事人意思自治的结果，彼此信守相互许下的诺言是顺理成章的事；如果允许一方在合同订立的目的仍可以得到实现时，仅仅基于自身利益而擅自解除既存的合同关系，无疑会使合同的约束力以及市场的道德环境遭到破坏。

作为本案的原、被告之间存在着租赁合同关系。对原告来说，通过出租获取租金报酬。对被告来说，通过使用租赁物，发展自己的事业，取得收益。这对双方来说，都是两全其美的好事。客观上来说，闲置的资源得到了充分的利用，孩子们有学上，老师们有事做，既发展了教育，又解决了就业，对社会有百利而无一害。况且，被告办学成绩突出，得到了公众和舆论的普遍好评，理当得到当事人和社会各界进一步的大力支持，而不是拆台。

按照常理，作为出租人的原告，最害怕的是承租人不交和拖交租金，只要能按时足额地收到租金，就实现了自己的合同目的。社会上的租赁关系比比皆是，拖欠租金的现象非常普遍。出现这种情况之后，出租人通常都是亲自上门催收，或者书面通知其在限定期限内缴纳。本案的原告似乎巴不得被告违约，不交或欠交租金，甚至在被告主动交纳租金时百般推诿、阻挠、拒绝，造成被告拿着租金却交不出去的现象，这岂不是咄咄怪事？由此可以看出，原告恶意毁约的意图十分明显。如果让原告的这一如意算盘实现，会严重践踏《合同法》的诚信原则，会给社会造成极其恶劣的影响，会给当地的教育事业带来不利的后果。

总而言之，被告没有违约的事实，原告要求解除合同违法无据，法院应依法维护合同的稳定性，保障正常的社会经济秩序，驳回原告的所有诉讼请求。

代理人：李大兴

二0一一年九月二十二日

民事上诉答辩状

答辩人：（略）

被答辩人：（略）

答辩人因被答辩人不服万宁市人民法院（2011）万民初字第626号民事判决提出上诉，答辩如下：

一、       被答辩人要求答辩人提前缴交租金明显违反合同约定

原审判决认定：“原告要求被告于2010年11月28日前缴交下一租赁年度的租金违反合同约定。”符合客观事实，揭示了本案的争议焦点和实质。被答辩人对这一点提出异议，毫无道理。

合同白纸黑字，写得清清楚楚，用不着狡辩。合同第二条第2款明确约定：“每年十一月二十八日前缴清当年以上款项。”从字面上理解，就是当年必须缴清当年度的租金。而根据合同对租赁期限的规定，这个“年”是从12月1日到12月1日。这期间，只有一个11月28日，清楚明确，不可能产生歧义。因此，2010—2011租赁年度的租金只要在该年度内规定的时间缴清就行了。也就是说，该年度的租金应该在2011年11月28日前缴清。被答辩人要求答辩人在2010年11月28日前缴纳，分明是要求答辩人在上一年度就激清下一年度的租金，这与合同约定的“当年”激清“当年”的租金明显不符。请问，这不是违反合同的约定是什么？

合同履行四年来，三次都是在第二年的11月28日前交纳的，包括第一年在内，并没有在先一年的11月28日前就缴清。被答辩人每次都接受了，从来没有提出过异议。答辩人以诚信为本，每次都尽量早交，有一次还提前进行了交纳。但提前只是答辩人的权利，并不是应该履行的义务。

退一步讲，就算是合同条款让人产生了歧义，也可以依据法律规定进行处理。《合同法》第二百二十六条专门对此作了明确具体的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”上述法律条款对租金支付期限有争议的，确定了租赁期限届满时支付的原则。

不管怎么说，被答辩人要求答辩人在2010年就激清2011年的租金是违反合同约定的，也是违反法律规定的，因而是错误的，原审判决的这一认定是极其客观、公正的。

二、       答辩人没有任何不交租金的主观故意，不存在主观过错

答辩人自签订合同以来，始终严格履行合同，没有丝毫违约的主观故意，并不是如被答辩人所说“违约行为本身就是主观过错造成。”

正如原审判决所认定的那样：“原告2009年12月1日至2010年12月1日的土地租金2000元，被告已连同当年的场地建设返还款58000元共计60000元一起交蔡诚，让其向原告缴纳当年的租金。”答辩人并不是不想交租金，也不是没有交租金，而是依惯例将所有租金交给了承办人，安排承办人去办理。因此，答辩人没有不交租金的主观故意。

为落实租金交付情况，答辩人曾经多次催问承办人，承办人明确地告诉答辩人，租金已经交清。按照正常逻辑，答辩人没有理由不相信作为国家公务员并且还是答辩人股东的承办人的话，更不会无端地怀疑其在2000元钱的土地租金上搞鬼。因此，答辩人没有不交租金的主观过失。

由此可见，答辩人既没有不交租金的主观故意又没有不交租金的主观过失，不存在被答辩人所称的“主观过错”。

种种事实和证据表明，2000元的土地租金是承办人蔡诚和被答辩人恶意为之，错不在答辩人。承办人蔡诚对答辩人肯定说交了，被答辩人也从没有向答辩人催交，再结合被答辩人多次拒收租金、恶意促成解除条件成就、不择手段地想搞垮学校的事实来看，所谓的2000元的土地租金就是承办人蔡成和被答辩人恶意串通，故意掘出的一个“陷阱”，目的就是要想方设法地解除合同。要不然，作为答辩人股东的蔡诚的种种行为就无法理解，作为出租人的被答辩人的行为也让人匪夷所思。

总之，2000元土地租金是证人蔡诚与被答辩人恶意串通企图解除合同的一个借口，是有人蓄意为之，错不在答辩人。

三、       解除合同的通知义务是法律的明确规定

被答辩人在上诉状中称：解除合同权利人解除合同事先不负有通知对方的义务。被答辩人的这个上诉理由不是对法律的无知，就是对法律的公然践踏。

被答辩人提出解除合同的理由是《合同法》第九十三条第二款的规定。而《合同法》第九十六条明确规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”法律条文说的是“应当”，也就是法律义务。这么明确的法律规定，被答辩人居然视而不见，叫人好生无奈，答辩人真是无语。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由既无事实依据，又违反法律规定，完全是无稽之谈，理当被依法驳回。

答辩人：

二0一一年十月十八日

代理词（二审）

审判长、审判员：

海南新概念律师事务所接受本案被上诉人的委托，指派我作为其代理人参加今天的庭审活动。下面，我根据事实和法律发表如下代理意见：

一、       原审判决认定事实清楚，符合客观实际

原审判决认定：“原告（也就是上诉人）要求被告（即被上诉人）于2010年11月28日前缴交下一租赁年度的租金违反合同约定。”这一对本案根本事实的认定，符合双方的合同本意，符合客观实际。

双方间的合同对租金的交纳有着明确、具体、清楚的规定，这就是合同第二条的第2款：“每年十一月二十八日前缴清当年以上款项。”从字面上理解，就是当年缴清当年的租金。根据这一约定，2011年的租金自然应该是在2011年的11月28日前缴清，而不是如上诉人所说的应该在先一年的11月28日之前缴清。

这一点，被上诉人在答辩时已经说得很清楚了，不再在这里赘述。不管是从合同本意，还是即使产生歧义的情况下，法院的上述认定和被上诉人的理解都是正确的，而上诉人的要求和狡辩都是无理的，不能接受的。

这里，我想补充解释一点的是：上诉人说被上诉人4年都是先一年的11月28日前就缴清了第二年的租金并形成了交纳习惯不是事实。这有具体的缴费日期为证：第一年是签合同的当天11月28日交的，第二年是11月7日交的，第三年是12月18日交的，第四年是12月2日交的。4年间，3次都没有在先一年的11月28日之前交，而是在之后也就是第二年的11月28日之前交纳的，即原审判决认定的“这已形成支付习惯”，而不是上诉人故意曲解的他所需要的“习惯”。

可见，无论从合同条款还是从履行事实来看，原审判决的认定都是正确的，上诉人的上诉理由是不能成立的。

二、       上诉人否定解除合同的通知义务，不是对法律的无知，就是对法律的公然漠视

上诉人不仅不守合同信用，还无视法律的规定。

如上所述，上诉人不顾合同条款，要求被上诉人提前交纳租金，不交纳就强行主张解除合同的做法是违背契约精神，不讲诚信的表现。

退一步说，就是被上诉人真违反了合同条款，达到了合同规定的上诉人可以解除合同的程度，也应该依法而行，事先履行通知义务。上诉人居然声称：解除合同事先不负有通知对方的义务。果真如上诉人所说吗？我们看一看法律规定。《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三第第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”白纸黑字，法律规定得明明白白。

我们真不明白：上诉人既不遵守合同约定，也不遵照法律规定，意欲何为？

三、       上诉人恶意毁约意图明显，不应该得到支持

从双方产生纠纷以来，上诉人的所作所为意图明显，不顾一切事实，不惜一切代价，采取一切手段，目的就是要解除合同。

上诉人先是与被上诉人的合伙人蔡诚少收租金，再到一次次拒收租金，企图造成被上诉人主动违约的事实，然后提起诉讼，进而将诉状非法散布给家长和社会，制造学校已经倒闭的传言，破坏学校招生。一审败诉后，上诉人又另辟蹊径，将学校校舍说成是危房，利用各种关系向有关方面施加压力，妄图直接将学校搞垮，让被上诉人知难而退，自己走人，自认倒霉。以上一桩桩，一件件，上诉人步步紧逼，其叵测居心，不言自明。

任何明眼人都可以看出来：上诉人恶意毁约意图明显，有悖诚实信用原则，有违公平正义，既不符合起码的道德规范也不符合明确的法律规定，其上诉请求不应该得到支持。

四、       法院应该注重法律效果和社会效果，驳回上诉人的上诉请求

维持原审判决，就是维护法律的尊严，就是维护市场经济的正常秩序，就是维护社会的公平与公正。坚持契约精神，维护合同的稳定，既符合双方的利益，也能达到合同目的，同时还能维护社会的稳定，有利于社会的发展。被上诉人5年来，为万宁的教育事业作出了巨大的贡献，培养了大批合格的学生。我在这里要特别指出的是，保证合同的正常履行，全校50多名教职员工才能安心工作，全校600多名学生也才能安心学习。唯有如此，社会各方包括上诉人、被上诉人、教师、学生、家长、政府才能共赢，才能有和谐稳定的局面。法院在判决的时候，应该考虑到这一法律效果和社会效果的统一。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，法院应该依法驳回。

代理人：海南新概念律师事务所

律师：李大兴

二0一一年十一月三十日