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香港老板多忧心 官司打赢终放心
来源:李大兴律师
发布时间:2016-10-12
浏览量:297

香港老板多忧心 官司打赢终放心


一、基本案情

香港老板潘先生于2006530日,从他人手中转包了173亩土地,双方签订了《租地合同书》,约定租赁期为30年,租金按23.3//年计。村委会也与其签订了《协议书》,约定每年向其上缴管理费1300元,并在《同意土地转让协议书》和《租地合同书》上盖章确认。自此,潘从香港来到海南乐东,进行土地经营。20151026日,原出租之一的曾某辉向法院起诉,要求增加承包金至150//年,而且每三年按10%的幅度上调租金一次。接到诉状后,潘先生忧心如焚,如败诉将出现连锁反应,其他出租人也会如法炮制。如此一来,潘先生将额外承担上百万元的租金,使本就经营困难的企业雪上加霜,难以为继。潘先生从香港来到内地创业的初衷就会大打折扣,有可能一蹶不振,理想化为泡影。

二、案情分析

农户之所以提出增加租金的要求,并不是心血来潮,无凭无据,而是依据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于加强农村基层党风廉政建设的意见》和农业部、国土环境资源部、监察部、民政部、中央农村工作领导小组办公室、国务院纠风办、国家信访局《关于开展全国农村土地突出问题专项治理的通知》以及海南省《关于海南省开展全省农村土地突出问题专项治理工作方案的通知》和乐东县《农村集体经济承包合同管理暂行办法》等国家和地方政府的政策提出来的。这些政策的基本精神是要求检查农村土地对外发包的情况,依法纠正农村土地对外发包中不按法定程序、造成“三过”和土地闲置等问题。县政府的《暂行办法》甚至明确规定坡地租金不低于150//年,土地承包金每三年上调一次,调整幅度为8%12%

潘先生找到律师时,之所以没有底气,满腹牢骚,甚至对内地的法律和政策颇多微词,除了因为有上述规定外,还因为县法院已经有了一份判决,支持了该原告起诉另一个老板增加租金的诉讼请求,该老板与潘先生为此多次碰头,正准备上诉。曾某辉正是在这个胜诉判决的鼓舞下,才一鼓作气向县法院提起针对潘先生的诉讼。因为潘是香港永久居民,有涉外因素,依法应由中院作为一审。所以,县法院将案件移送到了第一中级法院。有判例在先,鹿死谁手,似乎已有定论。潘先生找来时,虽一口一个“大状”地叫,但明显信心不足,将信将疑,而且对内地的法制环境充满偏见和不屑。

律师对案件进行分析,认为合同必须遵守,不得单方任意改变。即使合同约定价格偏低,也是双方真实意思表示,应该得到保护。纵然土地价格大涨,也是市场行为,属于正常的商业风险,不应该影响到合同的履行。县法院以情势变更原则支持农户增加租金的请求,是对法律的错误适用,况且根据要求,适用情势变更必须省高院甚至最高院审核,县法院无权擅自适用该原则进行判决。听到如此说,潘先生略有所悟,信心有所增强,但还是心生忐忑,愁苦莫名。

三、判决结果

2016927日,拖了近一年的案子,终于有了结果,法院下达了海南省第二中级人民法院(2016)琼97民初8号民事判决书。法院认为,涉案土地的承包金于缔约时定为23.3//年,虽现土地承包金较之缔约时已大幅度上涨,但作为生产要素的土地的价格出现波动导致土地承包金波动应属正常商业风险范畴。租赁人潘某君做了大量投入以整合涉案土地与其他11个农户的土地用于种植菠萝蜜等,至今已有10年,符合《承包土地合同书》关于合同目的为发展生产、开发种植的约定,同时符合涉案土地为农业用地的用途,不存在显失公平和合同目的无法实现的情形,所以本案不符合情势变更原则法定要件的要求。《暂行规定》施行时间为2013828日,涉案《承包土地合同书》明显不属《暂行办法》调整。故此,判决驳回原告曾某辉的诉讼请求。

当我打电话告之这一结果时,潘先生省亲回了香港,不无兴奋地连声说:赢了吗?赢了!不愧是大状,很感谢你!回海口一定请你吃饭,我也要恭喜你又多了一个成功的案例。我想,通过此次诉讼,潘先生对内地的法治多少会增强点信心吧。

附:1、民事答辩状;

2、代理词。

民事答辩状

答辩人:(略)

被答辩人:(略)

被答辩人因承包合同纠纷起诉答辩人,答辩人作如下答辩:

一、被答辩人的起诉超过了诉讼时效

被答辩人与陈先生签订《承包土地合同书》是2003318日,距今已超过13年。国家和省政府开展农村土地突出问题专项治理工作是在2007年,如今也已将近九年。被答辩人所依据的乐东县人民政府2007年和2013年制定的《农村集体经济承包合同管理暂行办法》颁行也已二年多时间。《民法通则》第一百三十五条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。第一百三十六条又规定,因延付、拒付租金的诉讼时效为一年。被答辩人依据乐东县的《农村集体经济承包合同管理暂行办法》要求增加租金,却在该办法出台二年之后才提出,已超过诉讼时效,法院应驳回其诉讼请求。

二、被答辩人的诉讼请求违背诚实信用原则,是一种背信弃义的严重违约行为

被答辩人与陈先生以及答辩人与陈先生代理人陈某某签订的土地租赁合同,是双方真实意思表示,且不违背法律、行政法规的强制性规定,合法有效。《合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

被答辩人置合同于不顾,违背诚实信用原则,擅自要求增加租金,是一种背信弃义的严重违约行为。西方谚语有言:契约是当事人间的法律。中国人也有类似的说法,吐个唾沫砸个坑。言而有信是做人的基本准则,出尔反尔为人所不齿。答辩人根据合同约定,已一次性交清了三十年的租金,全面履行了自己的义务。被答辩人擅自要求变更合同、增加租金,于法无据,于理不通,于情不该。对这一无理要求,法院应依法驳回。

三、被答辩人以地方政府的《暂行办法》为由要求变更合同增加租金不能成立

被答辩人以乐东县制定的《农村集体经济承包合同管理暂行办法》为由要求增加租金,是站不住脚的,理由有四:1、《农村土地承包法》第三十六条规定:土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等,应当由当事人双方协商确定。也就是说,租金的多少只能由签订合同的双方说了算,任何第三方(包括政府)不得加以干涉,这是合同的相对性原理;2、双方的合同是2003年签订的,县政府的《暂行办法》2013年才制定,2013年的规定自然管不了2003年的合同,只对2013年以后订立的合同有效,这是法不溯及既往的原理;3、《暂行办法》规定的租金标准只是“指导价”,并不是强制性标准。既然非强制,当事人就可以选择,适用或者不适用全凭当事人自愿,这是法律的任意性规范原则;4、租金的约定并没有显失公平,增加租金反倒会失去公平公正。双方认为公平合理才签订合同,一直以来也没有任何异议。答辩人经营十多年,赚钱、亏本比谁都清楚。就是不涨租金的情况下,经营都十分困难,涨租金更只能将答辩人逼上绝路。海南的农业一直在走下坡路是众所周知的事实,昔日的“支柱”产业变成了“负担”。本月24日的海南要闻披露,橡胶、甘蔗、木薯、水稻等曾经都是海南农业的支柱产业,是农民的主要收入来源,但随着市场变化,这些产业比较效益逐年降低已成“常态”,甚至个别产业从富民产业变成“负担”产业。所谓“负担”,就是不仅不赚钱反而亏本。如此情况下,被答辩人还要求增加租金。如果增加租金,显失公平的就不是被答辩人,而是答辩人了。这不符合司法解释规定的“情势变更”原则。

四、维护合同的稳定才能保障社会经济的发展

重合同、守信用,是建设法治社会的应有之义。《合同法》的最终目的就是鼓励交易,维护交易安全。如果将合同视为废纸,说变就变,就会极大地破坏社会稳定,影响经济发展。作为香港人,正是看到了大陆社会的进步,才离乡背井,到这里来投资兴业的。在我的周围,既有大陆人,也有香港人、台湾人,他们都关注着这个案件的进展。我除了本案所涉土地30亩外,还有其他土地几百亩,其他人签订类似合同的土地更多,涉及农户无数。一旦合同被更改,将引起巨大的社会振动,产生严重的后果,造成恶劣的影响。人们会纷纷涌向法院,要求依葫芦画瓢,这一不好的示范效应,会带来不良的社会效果和法律效果。

综上所述,双方所签土地租赁合同合法有效,应受法律保护。被答辩人要求变更合同增加租金的理由不成立,且违背诚实信用原则,影响社会的稳定和经济发展,请求人民法院维护合同的稳定性,驳回被答辩人的诉讼请求。

此致

海南省乐东县人民法院

答辩人:

0一六年四月二十七日

代理词

审判长、审判员、人民陪审员:

海南新概念律师事务所受当事人潘某君先生的委托,指派我担任其代理人,出席今天的法庭。下面,我根据事实是依据,法律是准绳的原则,提出如下代理意见:

一、原告的起诉超过了诉讼时效,法庭应依法驳回其诉讼请求

诉讼权利的行使是有期限的,不是当事人想什么时候起诉就什么时候起诉。如果当事人超过了法律规定的诉讼时效,就丧失了胜诉权,法律对其诉讼请求就不予保护。《民法通则》第七章的“诉讼时效”专门用7个条款(第一百三十五条至第一百四十一条)对此作了明确具体的规定。

原告要求被告增加租金,这是一种债权请求权,自然适用诉讼时效的规定。原告依据的事实是县政府的《暂行办法》,该办法颁行于2013828日,原告直到201510月才起诉,超过二年。《暂行办法》是依据省政府的相关方案出台的,省政府的方案公布、落实、完成于2007年,距今已近九年。像这样大规模、大范围、大声势且关乎农民切身利益的治理工作,原告要说不知道是不可能的。诉讼时效的起算点是知道或者应当知道时,原告2007年至迟20138月《暂行办法》出台时就应该知道,诉讼时效已过是不争的事实。

原告要求增加租金是债权请求权,应该适用诉讼时效的规定。原告在诉讼时效过了之后才向人民法院提起诉讼,根据法律规定,其诉讼请求应该被驳回。

二、依法成立的合同,受法律保护,当事人不得单方变更

原、被告在平等自愿的基础上,经过充分协商,签订了土地承包租赁合同,反映了双方的真实意愿,不违反法律、行政法规的强制性规定,应该是合法有效的。

《合同法》第八条明确规定,依法成立的合同,受法律保护。这也就意味着,合同的双方不得擅自变更或者解除,任何他方也不得加以干涉。否则,合同就失去了意义,社会经济秩序就会大乱。

《合同法》的重要意义就在于鼓励交易、保障交易安全,推动社会经济发展。尤其是在建设法治国家的进程中,应该更注重守合同,讲信誉。合同就是当事人间的法律,双方必须严格遵守,不守合同就是不守法。原告不顾合同约定,单方要求增加租金,是不讲诚信的行为,有悖法律的精神和原则,有违法律的具体规定,是一种严重的违约违法行为,不应该得到鼓励和支持。

三、原告要求变更合同的理由不符合“情势变更”原则

有效的合同一旦签订,就不能更改,必须严格遵守,这是《合同法》的精髓。《合同法》只规定了一种情况下可以变更合同的内容,就是双方协商一致。只要有一方不同意,是不能更改的,必须严格维护合同的效力。

《合同法》司法解释(二)第二十六条给合同的变更带来了第二种可能。该条规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的,非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。这就是法理上称之为的“情势变更原则”。《合同法》本来规定合同不可变更或解除,司法解释在这里开了一个小小的口子,出现“情势变更”的情况下,可以变更或解除。原告自以为抓住了这根救命稻草,要求变更合同增加租金。可原告的请求并不符合上述“情势变更”原则。

“情势变更”原则,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失,若继续履行合同就会显失公平或者丧失合同目的,因此允许变更合同内容或解除合同的原则。也即合同成立以后,因与双方当事人无关的原因,发生了社会环境的异常变动,在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害,这时双方当事人就应该重新协商,如果达不成协议,受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。这是情势变更原则的基本涵义。情势变更原则的适用有以下5项必要条件:1、应有情势变更的事实,也就是合同赖以存在的客观环境确实发生变化。2、情势变更,必须是当事人无法预见的。3、情势变更必须不可归责于双方当事人。4、情势变更的客观事实发生在合同成立之后,履行完毕之前。5、情势发生变更后,如继续履行合同,则会对当事人显失公平或丧失合同目的。情势变更原则的5项适用条件是充分必要的,缺一不可,否则,就不能适用情势变更原则对有效合同进行变更或解除。结合到本案,至少有二点不具备。第一点,情势变更的事实不存在。合同赖以存在的客观环境并没有发生变化,山还是那座山,地还是那块地,农业生产的基本环境没有发生实质性的改变。原告将县政府出台的《暂行办法》当作情势变更的事实是不成立的。说国家政策发生了重大变化,完全是无稽之谈。《土地承包法》出台于2002829日,施行于200331日,合同签订于2003318日,在《土地承包法》之后。这么多年来,《土地承包法》并没有修改,更没有什么重大变化。至于省政府的专项治理行为和县政府的《暂行办法》都是对《土地承包法》的贯彻和落实,与《土地承包法》是一脉相承的,这能叫国家政策发生了重大变化吗?显然不是。第二点,没有丧失合同目的显失公平的情况发生。原告一次性收取了三十年的租金,旱涝保收,早已实现合同目的。根据相关部门的统计和报道,海南的农业效益不是在上升,而是在滑坡。昔日的“富民”产业,已变成了“负担”产业。在这种情况下,要求增加租金反而不公平。不增加租金并不会造成原告方显失公平。有此两项不符,原告是不能适用“情势变更”原则请求增加租金的。

司法解释虽然开了“情势变更”原则这个口子,但不能被滥用。早在《合同法》的最后审议稿中,就规定了“情势变更”原则,并特别规定需经最高法院批准才能适用。尽管如此,到最后审议通过时,为防止滥用,还是删除了“情势变更”条款。所以,《合同法》根本没有“情势变更”一说。2008年发生国际金融危机后,为了在国际贸易中维护国内企业的利益,最高法于200929日制定了《合同法》司法解释(二),其中的第二十六条首次确立了“情势变更”原则。同年427日,最高法院又专门发出了《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》,该《通知》第二点明确要求:严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条。对于上述解释条文,各级人民法院务必正确理解,慎重适用。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核,必要时应报请最高人民法院审核。从最高法院的这一通知精神看,不适用是常态,特殊情况才需用,且必须报高院和最高院审核。

四、维护合同的稳定才能取得良好的法律效果和社会效果

像本案这种合同不是个例,是普遍现象。涉及的农户不是一家,而是成百上千;涉及的土地不是30亩,而是成千上万亩;涉及的地区不只是乐东,是全省、全国。如果合同可以任意变更,那将是一个不好的示范效应,会带来极其严重的后果。只有维护合同的稳定,才能取得良好的法律效果和社会效果。

综上所述,原、被告所签土地承包租赁合同合法有效,应该得到法律保护。原告根据县政府的《暂行规定》要求增加租金不符合《合同法》司法解释(二)第二十六条,“情势变更”原则不应该被滥用。只有维护合同的稳定,才能保障社会经济的稳定和发展,才能取得法律效果和社会效果的统一。

以上代理意见请合议庭慎重考虑。

海南新概念律师事务所律师:李大兴

0一六年四月二十七日

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